معلومات الوزراء: مصر تمتلك العديد من الفرص الواعدة فى القطاع العقاري وسوقا استهلاكية كبيرة

أصدر مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار بمجلس الوزراء تحليلاً جديداً استعرض فيه الآفاق العالمية لسوق العقارات، وتأثير أسعار الفائدة على سوق العقارات، وتداعيات قيام الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي بتخفيض أسعار الفائدة على هذا السوق، والفرص المتوقعة لسوق العقارات في مصر، مشيراً إلى أنه في ظل التقلبات الاقتصادية التي تهيمن على المشهد العالمي في عام 2024، يواجه سوق العقارات العالمي منعطفاً حرجاً يتسم بالتحديات المعقدة والفرص الاستثنائية. وهذا القطاع، الذي كان دائمًا ركيزة للاستثمار والاستقرار، أصبح الآن عرضة للخطر. ولتأثرها بتقلبات الاقتصاد الكلي وارتفاع أسعار الفائدة واختلال التوازن في العرض والطلب، لا بد من إجراء تحليل لهذه العوامل لفهم التأثيرات المحتملة على مستقبل أسواق العقارات، خاصة في ظل التوقعات المتعلقة بانخفاض أسعار العقارات. أسعار الفائدة في المستقبل القريب، وهو ما من المتوقع أن يعيد الزخم إلى أسواق العقارات. العقارات في المراكز المالية الكبرى مثل: نيويورك، ولندن، وطوكيو؛ مما يعزز جاذبيتها للمستثمرين العالميين.

وأظهر التحليل أن القطاع العقاري ظل الوجهة المفضلة للاستثمارات الدولية. ويعتبر الاستثمار في هذا القطاع من أكثر الاستثمارات استقراراً وأماناً في ظل تقلبات الأسواق المالية. تجذب العقارات السكنية والتجارية استثمارات ضخمة من صناديق الاستثمار العالمية، إلا أن هذه الاستثمارات تواجه تحديات تنظيمية وضريبية تختلف من دولة إلى أخرى، كما أن قدرة الأسواق العقارية على توفير بيئة تنظيمية مستقرة وجذابة تلعب دوراً حاسماً في استمرار تدفق رؤوس الأموال الأجنبية، وتجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات العالمية لا يتأثر فقط بالعوامل التقليدية مثل العرض والطلب، بل هناك مجموعة مترابطة من العوامل التي تعزز أو تحد من نمو هذا القطاع، مثل تفضيلات العملاء واتجاهات السوق وعوامل الاقتصاد الكلي الأساسية.

وأشار التحليل إلى أن عوامل الاقتصاد الكلي الأساسية لها تأثير كبير على سوق العقارات حول العالم؛ يمكن لعوامل مثل النمو الاقتصادي وأسعار الفائدة والتضخم ومستويات التوظيف أن تؤثر على ديناميكيات العرض والطلب في سوق العقارات. على سبيل المثال: خلال فترات النمو الاقتصادي، عادة ما يكون هناك زيادة في الطلب على العقارات؛ ويتمتع المواطنون بدخل أكبر وثقة أكبر في السوق، وعلى نحو مماثل، يمكن لأسعار الفائدة المنخفضة أن تجعل الاقتراض في متناول الجميع؛ مما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات.

علاوة على ذلك، شهدت أسواق العقارات العالمية في العديد من المدن الكبرى قيام بنوكها المركزية برفع أسعار الفائدة لمواجهة تداعيات جائحة كورونا، ما أدى إلى طفرة غير مسبوقة في أسعار العقارات. مما أدى إلى تصحيحات حادة في الأسعار بعد تلك الطفرة. وفي مدن مثل: فرانكفورت، وميونيخ، وباريس، وهونج كونج، انخفضت الأسعار بأكثر من 20% مقارنة بمستوياتها بعد الجائحة.

من ناحية أخرى، زادت المخاطر في سوق العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية، وخاصة في ميامي، التي تصدرت مؤشر الفقاعة العقارية العالمية لعام 2024. ويرجع ذلك إلى ارتفاع أسعار العقارات في السنوات الأخيرة، و كما شهدت دبي زيادات قوية في الأسعار. ارتفعت أسعار العقارات في دبي بنحو 17% خلال (الربع الثاني 2023/2024 – الربع الأول 2024/2025). وتعكس هذه الزيادات الطلب القوي على العقارات مدفوعا بارتفاع الدخل وجاذبية السوق للمستثمرين الأجانب. ومع ذلك، تظل هذه الأسواق عرضة للتقلبات في حالة حدوثها. التغيرات في الظروف الاقتصادية العالمية أو في السياسات النقدية المحلية.

وأضاف التحليل أن قيمة إجمالي سوق العقارات السكنية والتجارية بلغت نحو 460.76 تريليون دولار أمريكي (مجموع العقارات السكنية والتجارية) في عام 2017، كما بلغت نحو 608.4 تريليون دولار (مجموع العقارات السكنية والتجارية) (العقارات السكنية والتجارية) في عام 2023، بينما من المتوقع أن تصل العقارات… السكنية إلى 601.2 تريليون دولار بحلول عام 2029، وستشهد العقارات التجارية نمواً محدوداً؛ ليرتفع من 99.96 تريليون دولار في عام 2017 إلى 126.6 تريليون دولار بحلول عام 2029، يشير هذا إلى أن السوق السكنية تتفوق على السوق التجارية في النمو، مدفوعًا بزيادة الطلب العالمي على الإسكان، في حين يظل الطلب على العقارات التجارية أكثر استقرارًا.

وأشار التحليل إلى أن آلية سعر الفائدة تعتبر من الأدوات التي تؤثر بشكل مباشر على السوق العقاري في أي دولة. يؤدي رفع أسعار الفائدة إلى زيادة تكلفة الاقتراض، مما يزيد لاحقًا من التكاليف التي يتحملها المقترض، مشتري العقار. ومن ناحية أخرى، إذا اتخذ البنك المركزي في أي دولة قراره بتخفيض أسعار الفائدة؛ وسيكون له انعكاسات إيجابية على سوق العقارات من حيث خفض تكلفة الاقتراض للمشترين وكذلك خفض تكلفة الرهن العقاري. وهذا يتيح لهم تأمين القروض العقارية بمعدل منخفض، وبالتالي زيادة المشتريات والدخول إلى السوق العقارية في حالة ازدهار، والعكس صحيح.

وأشار التحليل إلى أن مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي قرر خفض أسعار الفائدة بمقدار نصف نقطة مئوية في اجتماعه الذي عقد في سبتمبر الماضي، وأوضح المحللون أن أسعار الرهن العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية قد لا تتأثر سريعا بهذا الانخفاض. وارتفعت أسعارها بشكل غير مسبوق بعد اندلاع الأزمة الروسية الأوكرانية وتداعياتها الاقتصادية على العالم، ووصلت تكلفة الرهن العقاري إلى 8% العام الماضي 2023، مقابل نحو 3% خلال عامي 2020 و2021، وهو ما هو ارتفاع غير مسبوق في أسعار الرهن العقاري طويل الأجل في الولايات المتحدة الأمريكية. مُثَبَّت؛ نتيجة لارتفاع معدل التضخم الذي أثر على معظم اقتصادات العالم.

من ناحية أخرى، يرى المحللون أن مجرد التوقعات بأن الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي سيتبع سياسة نقدية توسعية خلال الفترة المقبلة، ستدفع إلى خفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، حتى قبل أن يعلن الاحتياطي الفيدرالي قراره بخفض أسعار الفائدة. وصلت معدلات الفائدة على الرهن العقاري طويل الأجل ذات العائد الثابت إلى 6.2% في الفترة الحالية، وتعتبر هذه النسبة هي الأدنى في الولايات المتحدة الأمريكية منذ فبراير 2023. وتؤثر عوامل اقتصادية أخرى على أسعار الرهن العقاري بالإضافة إلى أسعار الفائدة، ولكن من المؤكد أن سعره سيتجه نحو الإنكسار وفقا… نظرا لتصريحات مسؤولي السياسة النقدية في الولايات المتحدة الأمريكية، والتي كشفت عن عزمهم إتباع سياسة نقدية توسعية خلال الفترة المقبلة.

وأضاف التحليل أنه مع اقتراب اجتماع الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي القادم في نوفمبر 2024، فإن احتمالات خفض سعر الفائدة تتزايد بنحو 25 نقطة أساس إلى 50 نقطة أساس، وبالنظر إلى التداعيات المحتملة على تأثيرات سعر فائدة الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي. التخفيض على الأسواق الناشئة سنجد أن له الكثير… انعكاسات إيجابية منها استمرار تنافسية أسعار الفائدة في الأسواق الناشئة مما سيجذب المستثمرين من السوق الأمريكية للاستفادة من فارق أسعار الفائدة مما سيعمل على جذب المستثمرين من السوق الأمريكية للاستفادة من فارق أسعار الفائدة سيكون لها انعكاسات إيجابية على أسواق العقارات التي لا تزال تدر عوائد جيدة. للمستثمرين الأجانب كملاذ استثماري آمن ومربح.

وأكد التحليل أن مصر لديها العديد من الفرص الواعدة في القطاع العقاري. وبما أن البلاد تتمتع بسوق استهلاكية كبيرة، خاصة مع عدد سكان يزيد عن 100 مليون نسمة، فإن مصر توفر بالتالي إمكانات نمو طويلة الأجل لصناعة العقارات، وجهود الحكومة لجذب الاستثمار الأجنبي وتعزيز مشاركة القطاع الخاص، بالإضافة إلى لتعزيز الاستثمار الحكومي في مشروعات البنية التحتية، بالإضافة إلى المدن الحديثة مثل العاصمة الإدارية الجديدة وغيرها، ويدعم تطوير العقارات التجارية والخدمية، وهو ما جعل مؤسسة عالمية مثل فيتش سوليوشنز تتوقع نمو القطاع العقاري المصري. سوق العقارات على المدى الطويل، مدفوعا بهذه – الجهود الرامية إلى زيادة الاستثمار الأجنبي وتعزيز نشاط القطاع الخاص.

بالإضافة إلى التطوير المستمر وإنشاء 20 مدينة جديدة بجوار المدن القائمة، مما سيعزز الاستثمار في قطاع العقارات التجارية؛ ويتركز الطلب في المقام الأول على أصول المكاتب المدرة للدخل والتجزئة، مع تزايد الاهتمام بالمنشآت الصناعية.

كما يمكن لصناديق الاستثمار العقاري أن تساعد سوق العقارات المصري من خلال تزويد المستثمرين بطرق متنوعة للاستثمار في العقارات مع امتلاك مجموعة متنوعة من العقارات؛ مما يساعد على تقليل المخاطر. لعدة سنوات، لم يكن هناك سوى صندوق استثمار عقاري واحد متداول في البورصة المصرية، وهو “صندوق المصريين للاستثمار العقاري”، ولكن في ديسمبر 2022، بنك مصر بالشراكة مع بنك القاهرة وشركة مصر القابضة للتأمين أطلقت المجموعة وشركة أليانز مصر صندوق استثمار عقاري يسمى “صندوق الاستثمار العقاري المصري” مما جعل سوق العقارات في مصر يتمتع بإمكانيات هائلة للنمو.

وأشار التحليل في خاتمته إلى أن قرار خفض أسعار الفائدة قد تكون له تداعيات إيجابية. ومن شأن خفض سعر الفائدة في الولايات المتحدة أن يعزز جاذبية أسعار الفائدة في الأسواق الناشئة. الأمر الذي سيحفز التدفقات الاستثمارية إلى القطاعات الرئيسية مثل العقارات، التي لا تزال تعتبر من أكثر القطاعات ربحية وأمانًا للمستثمرين الأجانب. كما يوفر هذا النوع من الاستثمار فرصاً للنمو المستدام، خاصة في الأسواق التي تسعى إلى تنويع قاعدتها الاقتصادية وتعزيز استقرارها المالي. بشكل عام، فإن الاتجاه المتزايد للتوسع الحضري حول العالم يدفع سوق العقارات إلى النمو بشكل كبير، ومع تزايد عدد الأفراد الذين يبحثون عن فرص وظروف معيشية أفضل في المناطق الحضرية، هناك حاجة متزايدة للعقارات السكنية والتجارية، وهو ما يمثل فرصة عظيمة للمستثمرين والمطورين. العقارات.